Щелковское ш., 45 км от МКАД
Следово д., Богородский гор. округ
Дача 50 м², участок 6,5 сот.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 03.05.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 818 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,22 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −918 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Захарово ≈13,7 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24502
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 893 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 818 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 172 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Фрязево СНТ | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фрязево СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фрязево СНТ | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Следово д. | 14,8 сот. | 1 800 000 | 121 622 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фрязево СНТ | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Следово д. | 14 сот. | 3 999 990 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Следово д. | 10 сот. | 2 990 000 | 299 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фрязево СНТ | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Следово д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фрязево СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 44 834 / 62 745 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 218 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 107 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 996 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 774 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -917 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Заря СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Фиалка СНТ | 50 м² | 9 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Зеленый дол СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 62 745 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Маяк-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Возрождение СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лесной Орешек МДЗ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Алексеево СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Малахит СНТ | 48 м² | 6,9 сот. | 2 650 000 | 55 208 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Искра СНТ | 51 м² | 8,3 сот. | 1 200 000 | 23 529 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Электромашина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2025 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажный дом. На второй этаж вход с улицы (две комнаты). На первом этаже терраса, две комнаты и кухня. На участке есть летний душ и парник. Продаем, т. К. Живем совсем далеко. Соседи хорошие.