Щелковское ш., 31 км от МКАД
Буреломка-2 СНТ, Богородский гор. округ
Дача 54 м², участок 7,3 сот., каркас.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 04.08.2025.
Рейтинг 44/100 · уверенность 68 %
Земля ≈399 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 2,91 млн → дом −409 тыс. ₽, −8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, баня.
До ст. Захарово ≈10 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24498
Рейтинг 44/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 398 544 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 909 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −409 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −7 574 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Ямкино с. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ямкино с. | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ямкино с. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ямкино с. | 7,5 сот. | 3 300 000 | 440 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ямкино с. | 15 сот. | 6 750 000 | 450 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ямкино с. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ямкино с. | 7,5 сот. | 3 300 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ямкино с. | 22,5 сот. | 7 000 000 | 311 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ямкино с. | 10,3 сот. | 4 100 000 | 398 058 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ямкино с. | 9 сот. | 4 499 999 | 500 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 283 / 41 944 / 50 738 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 108 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 003 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 897 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 686 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 219 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.9 км | Комета СНТ | 45 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 42 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Мамонтово с. | 54 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Сосны СНТ | 60 м² | 5,4 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Сирень СНТ | 48 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Золотая Осень СНТ | 58 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 43 103 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Родник СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 1 997 000 | 33 283 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Орбита ДСК | 54,2 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 50 738 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Следово д. | 50 м² | 6,5 сот. | 1 990 000 | 39 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ромашка СНТ | 44 м² | 5,5 сот. | 1 950 000 | 44 318 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Энергетик СНТ | 49,4 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 559 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 03.09.2025 | 3 280 000 (−220 000) | история площадки |
| 15.11.2025 | 2 950 000 (−330 000) | история площадки |
| 08.12.2025 | 2 880 000 (−70 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 2 780 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 680 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 600 000 (−80 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снизили Цену! Продаётся дача и участок 7,3 сотки. На участке двухэтажный дом 54 кв. М, баня 5х3 м., теплица 6х2,5 м, металлическая беседка, навес для дров, гараж, туалет. Дом каркасный, с верандой 2,5х6 м, фундамент ж/б блоки, обшит доской 36 мм, внутри вагонка. Баня из бруса 100 мм, снаружи обшита вагонкой. Парилка вагонка (осина). Железная дровяная печь. Есть стиральная машина и посудомоечная. Баня внутри без обшивки. На участке скважина с технической водой. Питьевая вода скважина на территории кооператива. До участка асфальт + асфальтовая крошка. Проезд круглогодичный. На территории кооператива видеонаблюдение. Рядом с кооперативом магазин, работает сезонно. Ближайшее село Ямкино. Можно дойти пешком или доехать на велосипеде. Есть магазины, аптека, банкомат. Рядом лес (грибы, ягоды). В пешей доступности озеро. Место тихое. Соседи адекватные и дружелюбные. Один взрослый собственник. Подходит под ипотеку. Полная стоимость в договоре.