Щелковское ш., 31 км от МКАД
Макарово СНТ, Черноголовка гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 14.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Земля ≈242 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,61 млн / целевая ≈3,25 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль −494 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, газ.
До ст. Красноармейск ≈16,4 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24496
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 241 940 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 452 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 348 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Макарово СНТ | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макарово с. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макарово с. | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макарово с. | 6,3 сот. | 3 350 000 | 531 746 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда СНТ | 6,3 сот. | 1 400 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда СНТ | 8,4 сот. | 900 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Макарово с. | 8,7 сот. | 2 100 000 | 241 379 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Макарово с. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пружонка СНТ | 8 сот. | 1 949 000 | 243 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пружонка СНТ | 4,1 сот. | 1 100 000 | 268 293 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 60 000 / 129 998 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 607 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 427 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 246 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 886 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -494 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Дубрава СНТ | 64 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 188 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Радуга СНТ | 60 м² | 5 сот. | 3 699 999 | 61 667 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Скобельцино СТ | 60 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Буреломка-2 СНТ | 60 м² | 5,1 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Лесная Поляна-3 ТСН | 60 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 92 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Лайнер СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ветеран Армии СТ | 70 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Озерный СНТ | 52 м² | 5,8 сот. | 2 800 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Полянка-1 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 6 499 900 | 129 998 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Птицевод СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 800 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | смена цены | 2 500 000 → 2 800 000 |
Описание
Продаётся 2-этажный дачный дом из бруса 60 м2, 6 соток, газ (баллоны), рядом лес и Пятёрочка. Перед домом имеется парковочное место на 3 машины, а также имеется в 5ти минутах частное производство разного вида молочных продуктов. Общая площадь 60 м2. · Дом 2 этажа, материал брус. · 1 этаж: просторная комната + рабочая печь (дровяное отопление). · 2 этаж: просторная комната, большое окно, выход на лоджию. · Пристройка терраса (используется как летняя кухня). Газ: · На участке установлен ящик для двух газовых баллонов. Подключена газовая плита удобно для готовки. Участок: · 6 соток, земля плодородная. · Летний душ, ягодные кустарники. · Много места под теплицу и грядки. · Своя скважина вода постоянно на участке. · Электричество подключено. Расположение: · Дом рядом с лесом. · Остановка автобуса 5 минут пешком. · Магазин "Пятёрочка" 5 минут пешком. · До города: 15 минут на машине, 30 минут на автобусе. Зимой: · Дорогу чистят трактором (каждую зиму). Звонить По Телефону: (Ольга).