Щелковское ш., 15 км от МКАД
Отдых СНТ, Щелково гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот.
Цена 2,8 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 12.04.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля ≈214 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,51 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 51 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −505 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈3,7 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24491
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 214 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 286 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 514 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 257 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Отдых СНТ | 5,6 сот. | 2 950 000 | 526 786 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный-2 СНТ | 7,5 сот. | 1 490 000 | 198 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отдых СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая Слобода д. | 8,5 сот. | 8 300 000 | 976 471 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лира СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Водовод-1 СНТ | 7 сот. | 2 650 000 | 378 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая Слобода д. | 20 сот. | 16 000 000 | 800 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старая Слобода д. | 7,1 сот. | 4 600 000 | 647 887 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный-2 СНТ | 10,6 сот. | 1 950 000 | 183 962 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старая Слобода д. | 7 сот. | 2 600 000 | 371 429 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 429 / 97 222 / 120 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 094 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 939 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 785 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 475 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -505 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Ново д. | 35 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Аничково пос. | 35 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 74 286 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Сокол СНТ | 34 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 89 706 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Свердловский рп | 36 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 119 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Бауманец-1 СНТ | 35 м² | 4,3 сот. | 2 950 000 | 84 286 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.7 км | Сукманиха д. | 35 м² | 9 сот. | 3 700 000 | 105 714 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гребнево д. | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Звездочка-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Гребнево д. | 30,7 м² | 6,4 сот. | 1 200 000 | 39 088 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 800 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток, есть вода- скважина, электричество подведено к дому, есть бойлер для нагрева воды. От г. Фрязино в пешей доступности, рядом Барские пруды. По всем интересующим вопросам, звоните. Торг уместен.