Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Ветеран СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 45,6 м², участок 7,5 сот., брус, 2018 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈214 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–232 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈612 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,18 млн / целевая ≈3,76 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль −242 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Амерево ≈4 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №2449
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 125 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 214 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 605 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 895 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 557 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Костерка СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 16 сот. | 4 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 16 сот. | 3 700 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Строитель-1 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 11 сот. | 3 100 000 | 281 818 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радужный пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 9,9 сот. | 5 800 000 | 585 859 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 10 сот. | 4 800 000 | 480 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 7,2 сот. | 4 700 000 | 652 778 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 612 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 562 / 91 827 / 232 326 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 181 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 972 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 763 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 345 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -242 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | 45,2 м² | 5 сот. | 7 900 000 | 174 779 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Коломенский № 4 СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 950 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 44,6 м² | 4,6 сот. | 8 900 000 | 199 552 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 42 м² | 4,6 сот. | 1 850 000 | 44 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Амерево с. | 43 м² | 7,5 сот. | 9 990 000 | 232 326 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Вишенка СНТ | 48 м² | 8,4 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 50 м² | 4,6 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 52 м² | 11 сот. | 5 000 000 | 96 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Никульское с. | 48,9 м² | 10 сот. | 1 250 000 | 25 562 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Семибратское д. | 40 м² | 6 сот. | 3 499 999 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из бруса, построенная в 2018 году. Одноэтажный дом с дизайнерским ремонтом и кабельным телевидением. Внутри просторная комната с деревянной отделкой, создающей теплую атмосферу. Кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания. На участке площадью 7,5 соток расположена баня, что станет отличным местом для отдыха. Также имеется терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Для удобства гостей предусмотрены все необходимые коммуникации: водоснабжение от скважины и септик. Дом находится в садовом некоммерческом товариществе, рядом есть остановка общественного транспорта, что обеспечивает удобную транспортную доступность.