Щелковское ш., 17 км от МКАД
Восход-2 ЛП СНТ, Лосино-Петровский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 05.08.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 66 %
Земля ≈345 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,07 млн → дом ≈1,28 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 54 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −852 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: скважина.
До ст. Монино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 17 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24484
Рейтинг 35/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 29 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 345 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 071 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 279 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 580 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Звероножка-2 СНТ | 26,6 сот. | 4 900 000 | 184 211 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесные Поляны пос. | 17,4 сот. | 10 500 000 | 603 448 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесные Поляны пос. | 4,1 сот. | 1 500 000 | 365 854 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесные Поляны пос. | 6,7 сот. | 2 300 000 | 343 284 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход-2 ЛП СНТ | 7,3 сот. | 3 600 000 | 493 151 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесные Поляны пос. | 15,4 сот. | 5 400 000 | 350 649 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесные Поляны пос. | 18 сот. | 8 000 000 | 444 444 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 4,5 сот. | 3 900 000 | 866 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 241 / 75 000 / 102 906 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 619 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 438 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 257 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 895 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -852 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Савинки СНТ | 50 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Агрозем СНТ | 49 м² | 6,8 сот. | 3 650 000 | 74 490 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Энергия СНТ | 50,7 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 54 241 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Рябинка-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Купавинский Садовод СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 4 700 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 60 м² | 3 сот. | 5 200 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | 62 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 56 452 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Свердловский рп | 61,9 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 143 780 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | сохраненная копия |
| 8.7 км | Сказка СТ | 41,3 м² | 9 сот. | 4 250 000 | 102 906 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Свердловчанка СНТ | 62,5 м² | 5,5 сот. | 3 750 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в снт. Один владелец. Вода из скважины. Летний душ, туалет на улице. Сарай. В доме на кухне электрическая плита, холодильник. 2 теплицы. В доме Кровати, диваны. На улице установлена беседка, с гибкими окнами, в холодное время в ней тепло.