Щелковское ш., 43 км от МКАД
Стромынь с., Богородский гор. округ
Дача 120 м², участок 7,1 сот., брус.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 748 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,22 млн / целевая ≈3,8 млн / пессимист. ≈3,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,95 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Захарово ≈19 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24482
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 28 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 748 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 702 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 517 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Стромынь с. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Парус СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Парус СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Стромынь с. | 15 сот. | 3 298 000 | 219 867 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Стромынь с. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Стромынь с. | 10,5 сот. | 2 900 000 | 276 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стромынь с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Стромынь с. | 6 сот. | 730 000 | 121 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 33 767 / 71 070 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 225 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 014 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 802 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 380 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 952 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Радуга СНТ | 134,5 м² | 7 сот. | 4 600 000 | 34 201 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Буреломка СНТ | 120 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Мамонтово с. | 117 м² | 6 сот. | 2 655 000 | 22 692 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Птицевод СНТ | 116 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 21 552 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Парус СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 998 000 | 44 422 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Полянка-1 СНТ | 124 м² | 8,6 сот. | 7 000 000 | 56 452 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Луговина СНТ | 120 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Новое Литвиново СПК | 119,6 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 71 070 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Маяк-2 СНТ | 115 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 20 870 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Источник СНТ | 131 м² | 7,2 сот. | 8 500 000 | 64 885 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
По щелковскому шоссе, от Мкад -57км.