Щелковское ш., 4 км от МКАД
Королев г., Королев гор. округ
Дача 40 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈808 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 63 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Загорянская ≈3,7 км по прямой; до МКАД 4 км, на машине ≈18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24481
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 808 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 658 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Оболдино СНТ | 3,3 сот. | 2 970 000 | 900 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Оболдино СНТ | 6,2 сот. | 2 400 000 | 387 097 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Оболдино СНТ | 10 сот. | 7 999 999 | 800 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесные Поляны СНТ | 12,5 сот. | 12 500 000 | 1 000 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесные Поляны СНТ | 5 сот. | 4 750 000 | 950 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Загорянский дп | 14,3 сот. | 12 100 000 | 846 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Загорянский дп | 49 сот. | 35 000 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 4,2 сот. | 3 500 000 | 833 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 4,7 сот. | 5 500 000 | 1 170 213 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Оболдино д. | 12,3 сот. | 12 300 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 265 / 68 762 / 160 968 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 387 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 218 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 065 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесные Поляны СНТ | 31 м² | 6,2 сот. | 4 990 000 | 160 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 40 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Энергия-2 СНТ | 30,7 м² | 4,5 сот. | 3 900 000 | 127 036 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Кардо-Лента пос. | 49 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 63 265 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Большие Петрищи д. | 50,9 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 68 762 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 500 000 |
Описание
Участок 7 соток, Снт "Оболдино". Рядом находятся пруд, автобусная остановка. До города Королёв ходит автобус (10-15 мин). В пешей доступности мусорный контейнер. В доме есть электричество. Вокруг Снт парк "Лосиный остров".