Щелковское ш., 18 км от МКАД
Заря-2 СНТ, Щелково гор. округ
Дача 24 м², участок 4,1 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈238 тыс. ₽/сот. × 4,1 сот. = 974 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 105 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 77 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,89 млн / целевая ≈2,6 млн / пессимист. ≈2,31 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈5,3 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24477
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.3 |
| участок | 5 | 1 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 237 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 974 000 ₽ (4,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 526 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 105 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Заря-2 СНТ | 4,3 сот. | 1 699 000 | 395 116 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря-2 СНТ | 8,8 сот. | 3 650 000 | 414 773 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Камшиловка д. | 6,5 сот. | 3 500 000 | 538 462 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесная Сказка СНТ | 4,3 сот. | 1 890 000 | 439 535 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубрава СНТ | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесная Сказка СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Модуль СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Модуль СНТ | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Модуль СНТ | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Топорково д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 667 / 113 334 / 145 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 890 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 746 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 601 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 312 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 143 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Шанс СНТ | 23 м² | 5 сот. | 1 999 000 | 86 913 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сады на Реке дп | 24 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 133 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ручеек-1 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Сказка СНТ | 29 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 132 759 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Лесное Фрязино-2 СНТ | 25 м² | 5,6 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Гребнево д. | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Мишнево Лайф КП | 30 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 30 м² | 3,6 сот. | 7 000 000 | 233 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Новое Орлово КП | 30 м² | 4,5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Первая Алексеевка д. | 30 м² | 2,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса площадью 24 м2, построенный в 2011 году. Дом расположен на участке Снт с удобным доступом к общественному транспорту. В доме два этажа, косметический ремонт. Водоснабжение осуществляется через колодец. На территории участка ухоженный сад с зелеными насаждениями. Для удобства проживания предусмотрено кабельное/цифровое ТВ. Санузел находится на улице. В шаговой доступности магазин.