Щелковское ш., 38 км от МКАД
Лесная Поляна-3 ТСН, Щелково гор. округ
Дом 100 м², участок 5,3 сот., дерево.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 05.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 62 %
Земля ≈229 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,08 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 90 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,77 млн / целевая ≈8,79 млн / пессимист. ≈7,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,96 млн ₽, маржа 51 %, ROI 103 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — есть; в описании: печь.
До ст. Красноармейск ≈8,7 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24470
Рейтинг 80/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 12 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 229 262 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 215 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 085 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Клюквенный пос. | 5,7 сот. | 1 890 000 | 331 579 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клюквенный пос. | 8,9 сот. | 2 870 000 | 322 472 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клюквенный пос. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дельфин СНТ | 6,2 сот. | 1 250 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный СНТ | 4,8 сот. | 1 285 000 | 267 708 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный СНТ | 14,7 сот. | 2 837 700 | 193 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка-2 СНТ | 2,9 сот. | 650 000 | 224 138 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный СНТ | 13,3 сот. | 3 253 600 | 244 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Звезда СНТ | 4 сот. | 1 900 000 | 475 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный СНТ | 40 сот. | 10 500 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 000 / 92 727 / 103 333 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 770 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 282 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 793 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 816 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 961 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 103 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Протасово д. да: «ванная» + «теплым полом» | 90 м² | 5 сот. | 9 300 000 | 103 333 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Здехово д. да: «ванная» + «теплые полы» | 110 м² | 5 сот. | 9 900 000 | 90 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Новое Трубино СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 110 м² | 5 сот. | 10 200 000 | 92 727 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 29.09.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ОН 23268. Продаётся участок со старым домом площадью 100,1 м?, построенным еще в 80-е годы, приобретен в собственность в 2019 году, зарегистрирован как жилой дом (с возможностью прописки). Дом двухэтажный, требует ремонта. Для отопления можно использовать русскую печь, для кухни есть газовая плита с баллоном. Электричество 0,6 квт. Для удобств а подключено спутниковое ТВ. Также в доме есть просторная веранда в стиле старых дач, второй этаж как мансардная комната-спальня. Расположен на участке 5,3 сотки в СНТ. Вода для полива подведена, летом все хорошо растет на грядках, но если нужно жить зимой, необходимо завести воду в дом, а также установить санузел с канализацией. До ближайшего магазина можно дойти пешком. Асфальтированная дорога обеспечивает хорошую транспортную доступность. Проезд в СНТ с использованием шлагбаума.