Щелковское ш., 58 км от МКАД
Козино д., Щелково гор. округ
Дом 170 м², участок 6 сот., 2009 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 24.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 450 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈3,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,97 млн / целевая ≈5,37 млн / пессимист. ≈4,78 млн → от пессимистичной прибыль −750 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Красноармейск ≈20 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24467
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 059 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Козино СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Козино д. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Козино д. | 11,5 сот. | 1 750 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Козино СНТ | 8 сот. | 799 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фряново пгт | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Могутово д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фряново пгт | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фряново пгт | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фряново пгт | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фряново пгт | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 170 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 333 / 35 294 / 52 941 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 969 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 671 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 372 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 775 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -750 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Козино д. | 170 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 38 235 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Козино д. | 170 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 14 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Козино СНТ | 170 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 14 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Аксеново сад. уч. | 166,5 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 51 051 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Фряново пгт | 187,2 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 31 517 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Стромынь с. | 170 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Орбита-1 СНТ | 170 м² | 6,8 сот. | 7 900 000 | 46 471 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Орбита-1 СНТ | 170 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 2.6 км | Еремино СНТ | 150 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 14 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Факел СНТ | 170 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 32 353 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
недостроенный дом с участком официально 6 по факту 10 есть возможность при резки до 11 сот