Щелковское ш., 47 км от МКАД
Душоново с., Щелково гор. округ
Дом 41,2 м², участок 5,5 сот., щитовой, 1997 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 713 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 32 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈824 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈12,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24465
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.3 |
| участок | 5 | 14 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 713 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 887 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 801 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ветеран СНТ | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Радуга СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 7,9 сот. | 3 950 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 4 300 000 | 358 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горизонт СНТ | 9 сот. | 2 700 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горизонт СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Душоново с. | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Душоново с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 860 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 824 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 54 054 / 63 333 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 026 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 925 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 823 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 621 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 413 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ветеран СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 54 054 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Парус СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Звезда СНТ | 30 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
газификации в проекте президентской программы, электричкая проводка заменена в 2020г, крыша перекрыта в 2021г. в 10 минутах находится небольшой пруд, где можно искупаться и половить рыбу. С ж.д.ст. Щёлково ездит 35 автобус, от овтобусной остановки пешком минут 15. На повороте с Фряновского шоссе на с.Душоново есть большой строительный магазин, м.Верный, кафе. пункт Волберес. А так же на остановке с.Душоново так же есть местный продуктовый магазин, хозтовары и пункт Озон.