Щелковское ш., 47 км от МКАД
Малые Петрищи д., Щелково гор. округ
Дом 55 м², участок 9,5 сот., каркас, 2025 год.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3 млн ₽ от 10.07.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 62 %
Земля ≈198 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 1,88 млн → дом ≈768 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 46 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,09 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈122 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — магистральный; отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Красноармейск ≈10,5 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24463
Рейтинг 42/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 97 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 198 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 882 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 768 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 964 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Малые Петрищи д. | 11,3 сот. | 3 118 500 | 275 973 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Малые Петрищи д. | 8,6 сот. | 1 728 169 | 200 950 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малые Петрищи д. | 10,7 сот. | 3 693 690 | 345 205 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малые Петрищи д. | 12,1 сот. | 4 182 255 | 345 641 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малые Жеребцы д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малые Петрищи д. | 14,2 сот. | 2 800 000 | 197 183 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малые Жеребцы д. | 25 сот. | 4 000 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малые Жеребцы д. | 7 сот. | 2 400 000 | 342 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малые Петрищи д. | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Петрищи д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 176 / 67 627 / 97 421 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 094 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 889 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 685 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 275 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 122 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Протасово д. | 58,6 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 76 792 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Огуднево д. | 65 м² | 14 сот. | 3 800 000 | 58 462 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Птицевод СНТ | 69,3 м² | 7,3 сот. | 3 200 000 | 46 176 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Маврино ДП | 69,8 м² | 7,7 сот. | 6 800 000 | 97 421 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 2 999 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 100 000 (+101 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Каркасный дачный дом, 2025 года постройки (зарегистрирован), с встроенной сауной на дровяной печи Ермак. Участок И Ж С площадью 952 м2 ровный прямоугольник без лишней геометрии. Расположен в коттеджном поселке Эдем, всего в 40 минутах езды от Щелково идеальный баланс близости к городу и загородной тишины. Электричество заведено в дом. Вода центральная труба на границе. Газ магистральный на территории поселка. Дороги асфальт, центральная улица, чистятся круглый год. Дом каркасный 55м2 с кухней-гостиной 32м2 и с встроенной сауной на дровяной печи "Ермак". Стеклопакеты высотой 2 метра с защитным напылением уже стоят летом внутри не жарко, зимой тепло держат. Полы черновые, стены и потолок требуют финишной отделки. Это не минус, а возможность сделать интерьер точно под себя без переплаты за переделку чужих решений. На двух последних фото - возможные варианты отделки. Инфраструктура поселка: Огороженная, освещенная территория. Детские и спортивные площадки в шаговой доступности детям есть где побегать, взрослым размяться. Подойдёт молодой семье, которая ищет свой первый домик для выходных или компании друзей, мечтающей о бане и шашлыках или тем, кто планирует строить капитальный дом и хочет жить на участке уже сейчас. Что важно учесть: Внутренняя отделка полностью на вас. Но вы получаете чистый лист, а не чужой ремонт. Санузел пока уличный, но вода и канализация в перспективе решаются без проблем. Подключение газа дополнительные расходы, но оно того стоит для постоянного проживания. Цена: 2 700 000 RUB. По сути - это сегодняшняя цена пустого неразработанного участка в этом поселке, а тут еще и домик с сауной в подарок :) Торг обсуждаем при встрече. За эти деньги вы получаете отличный участок в развитом поселке, сауну и полную свободу планировки. Дом и участок зарегистрированы и стоят на кадастровом учете. Подходят под любую ипотеку, в том числе Военную. Показываю в удобное время. Звоните или пишите отвечу на все вопросы. Без посредников и комиссий.