Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Надежда СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 36 м², участок 12 сот., каркас, 2017 год.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 21.11.2025.
Рейтинг 60/100 · уверенность 57 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 596 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 59 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈649 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Куровская ≈2,1 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2446
Рейтинг 60/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 66 % | 33 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 656 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 596 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 103 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заря СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 750 / 86 667 / 90 361 |
| цена объекта | 1 699 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 444 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 268 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 105 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 941 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 649 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.8 км | Дружба СТ | 33,2 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 90 361 | в продаже 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Им. Цюрупы пгт | 40 м² | 7,3 сот. | 2 350 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Лидино д. | 45 м² | 14 сот. | 3 900 000 | 86 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 1 699 999 (−100 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 699 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию уютную, двухэтажную дачу. Расположена в шикарном месте, в окружении леса, СНТ Надежда, 68 км от МКАД. Дом каркасный, хорошо утепленный, на блочном фундаменте. Общей площадью 36 кв.м. На первом этаже две комнаты. Окна ПВХ. Второй этаж свободной планировки. Шикарный участок 12 соток сухой, ровный, имеет плодово-ягодные насаждения и цветы. Огорожен со всех сторон забором, имеет заезд для Вашего автомобиля. На территории участка также находятся: хозяйственная постройка с навесом и замечательная баня с комнатой для отдыха и верандой. Электричество круглогодично. Вода заведена в баню от скважины (6 метров), также на участке есть колодец с технической водой. СНТ полностью жилое, с отличной экологией, организован привоз молочных продуктов из фермерского хозяйства, охрана, магазин в соседнем снт. Круглогодичный подъезд к Вашему участку обеспечен. Рядом озеро для купания и отдыха. До г. Куровское 10 минут на машине, до ЖД ст. Куровское 20 минут пешком. Просмотр в удобное для Вас время, по договоренности! Звоните!