Щелковское ш., 42 км от МКАД
Протасово д., Щелково гор. округ
Дом 44 м², участок 4 сот., газобетон, 2024 год.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈388 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,55 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −720 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈9,5 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24457
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 16.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 387 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 550 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 450 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 955 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Протасово д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Протасово д. | 8,3 сот. | 4 150 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Протасово д. | 4,8 сот. | 1 920 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Протасово д. | 5,7 сот. | 1 800 000 | 315 789 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Протасово д. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Протасово д. | 18 сот. | 9 900 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 5,3 сот. | 2 150 000 | 405 660 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 5,3 сот. | 2 650 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Протасово д. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Протасово д. | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 583 / 79 191 / 147 541 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 387 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 218 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -720 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.4 км | 51 м² | 6 сот. | 6 999 000 | 137 235 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Протасово д. | 40 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Сады на Реке дп | 42,7 м² | 4,1 сот. | 6 300 000 | 147 541 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Витамины СНТ | 44,4 м² | 4,3 сот. | 2 500 000 | 56 306 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | имени Тимирязева СНТ | 44 м² | 5,6 сот. | 3 500 000 | 79 545 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Орион СНТ | 42 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 73 810 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ветеран СНТ | 48 м² | 5,8 сот. | 5 000 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Радуга СНТ | 48 м² | 5,5 сот. | 1 900 000 | 39 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Душоново с. | 48 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Русаль СНТ | 43 м² | 4,2 сот. | 3 390 000 | 78 837 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 750 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 3 000 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом (коробка) 44 м2 . На четырех сотках земли . Категория ЛПХ . Как ижс только меньше налог и можно завести кур и т. д. Дом построен из газоблока . С утеплением фасада , отштукатурен короедом , покрашен . В крыше вата 200 мм . Электричество Россети 15 кВт подключено . Дом построен весной 2024 года. отличный вариант для постоянного проживания . адрес дому присвоен - Ромашковая 21. Один взрослый собственник. Развитая инфраструктура . Магазины, школы сады . Асфальтированная дорога до участка . Возможно увеличение площади за счет увеличения площади второго этажа .в собственности Соседний участок 4 сотки , возможна продажа с ним . . Возможна продажа с подрядом отделочных и инженерных работ ( сделаем внутреннюю отделку и заведем воду в дом )