Щелковское ш., 30 км от МКАД
Дружный СНТ, Щелково гор. округ
Дом 78,9 м², участок 5 сот., щитовой, 2010 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 17.02.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 63 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 761 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–220 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,85 млн / целевая ≈5,27 млн / пессимист. ≈4,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈499 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Фрязино ≈3,3 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24453
Рейтинг 45/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 261 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 761 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 539 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесное Фрязино-2 СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заозерный СНТ | 10,7 сот. | 2 000 000 | 186 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесное Фрязино СНТ | 8,5 сот. | 4 200 000 | 494 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерный СНТ | 11,1 сот. | 2 300 000 | 207 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерный СНТ | 5,9 сот. | 3 250 000 | 550 847 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерный СНТ | 8,6 сот. | 1 300 000 | 151 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 12,7 сот. | 1 900 000 | 149 606 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 22,5 сот. | 3 500 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 378 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 71 729 / 219 900 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 853 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 560 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 268 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 499 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Зверосовхоза пос. | 80 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 87 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Мишнево д. | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Монолит СНТ | 80 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Подмосковье СНТ | 71 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 53 521 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | имени Тимирязева СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Московский Садовод СНТ | 70,1 м² | 4,8 сот. | 3 500 000 | 49 929 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 100 м² | 7,3 сот. | 18 000 000 | 180 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.7 км | Матюшино д. | 96 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 78 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Медвежьи Озера д. | 60 м² | 7 сот. | 12 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Правдинский пгт | 100 м² | 7 сот. | 21 990 000 | 219 900 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.02.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Газ по границе участка, кабельный интернет Фрязино нет, электричество 8 кВт, можно увеличить до 80 кВт. От станции Фрязино товарная 3км по лесной дороге, дорога асфальтированная до дома. Членские взносы 15к в год. Летний водопровод трубы пнд новые. Дом щитовой, есть навес для автомобиля. Есть магазин в СНТ работает с мая по ноябрь. На территории СНТ есть две детские площадки. Если будут дополнительные вопросы пишите или звоните.