Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Жирово д., Раменский гор. округ
Дом 33,5 м², участок 13,4 сот., 2023 год.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 13,4 сот. = 1,4 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 61 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈670 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,15 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,52 млн → от пессимистичной прибыль −826 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Кузяево ≈1,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2445
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 10 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 85 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 398 000 ₽ (13,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 752 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 299 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Жирово д. | 5,9 сот. | 647 890 | 109 812 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жирово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жирово д. | 5,5 сот. | 1 150 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 5,4 сот. | 587 900 | 108 870 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 5,8 сот. | 610 000 | 105 172 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 6,1 сот. | 634 900 | 104 082 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 5,7 сот. | 571 900 | 100 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жирово д. | 6,7 сот. | 899 999 | 134 328 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жирово д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 670 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 111 / 85 714 / 106 061 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 152 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 994 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 837 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 522 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -825 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Жирово д. | 33,4 м² | 11,5 сот. | 2 900 000 | 86 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березовый Парк-4 КП | 35 м² | 7,5 сот. | 2 999 999 | 85 714 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Заря СНТ | 35 м² | 8,4 сот. | 2 850 000 | 81 429 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жирово д. | 36 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Карпово Кантри Клаб КП | 35 м² | 7 сот. | 2 990 000 | 85 429 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новое Жирово дп | 36 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Шевлягино КП | 32,5 м² | 14,8 сот. | 3 250 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Глебово д. | 33 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 106 061 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 36,9 м² | 20 сот. | 3 800 000 | 102 981 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Коняшино д. | 33 м² | 15 сот. | 6 700 000 | 203 030 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 3 150 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ухоженный, идеально ровный участок с готовой утепленной дачей. Отличный вариант как для комфортного сезонного отдыха, так и для круглогодичного проживания! Дом : - Размер: 6 х 6 метров, 33 м.2 - Конструкция: Каркасный - Утепленный (подходит для эксплуатации в любое время года). - Электричество: 15 кВт, 3 фазы (уже заведено непосредственно в дом). - По границе идет газ! (есть возможность подключиться по Гос.программе) Участок: - Абсолютно ровный, без перепадов высот, не затапливается, всегда сухой. - Надежный забор из профлиста по всему периметру (все 4 стороны). - Удобные откатные ворота с просторной забетонированной площадкой для парковки автомобиля. - На участке установлен новый уличный туалет. Инфраструктура и безопасность: - Закрытое, спокойное СНТ с постоянной круглосуточной охраной и видеонаблюдением по периметру. Соседи живут дружно, участки ухоженные. - Отличная локация: в пешей доступности ж/д станция "Кузяево" (удобное сообщение с Москвой). - Рядом находятся сетевые магазины, школы, детские сады. Все документы готовы, один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку. Код пользователя: 199544 Номер в базе: 12952514