Щелковское ш., 42 км от МКАД
Первая Алексеевка д., Щелково гор. округ
Дом 144 м², участок 6 сот., дерево, 1996 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 18.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 65/100 · уверенность 66 %
Земля ≈303 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,82 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 71 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈2,88 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,06 млн / целевая ≈9,06 млн / пессимист. ≈8,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,2 млн ₽, маржа 27 %, ROI 38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Красноармейск ≈12,5 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24445
Рейтинг 65/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 75 % | 32 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 303 431 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 821 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 679 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 660 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 5 сот. | 1 700 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 9 сот. | 3 300 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 12 сот. | 3 490 000 | 290 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 17,7 сот. | 7 100 000 | 401 130 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 11,8 сот. | 4 599 999 | 389 830 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевка-1 СНТ | 5,1 сот. | 1 600 000 | 313 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Первая Алексеевка д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аксиньино д. | 13 сот. | 5 200 000 | 400 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вектор-1 СНТ | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 144 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 429 / 73 162 / 77 536 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 064 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 561 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 058 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 051 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 196 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Здехово Лайф-2 КП да: «санузел» + «тёплый пол» | 138 м² | 6,4 сот. | 10 700 000 | 77 536 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Лосиный Парк-2 КП да: «санузел» + «ремонт» | 140 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 71 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Литвиново парк 2 КП да: «санузел» + «отделкой» | 136 м² | 6 сот. | 9 950 000 | 73 162 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из сруба обшитый сайдингом