Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Восход СТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 4 сот., дерево.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 16.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 437 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Смолево ≈5 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2443
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 32 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 366 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 437 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 563 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восход СТ | 7,1 сот. | 819 950 | 115 486 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восход СТ | 13,9 сот. | 750 000 | 53 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восход СТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красная Гвоздика СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гжель СНТ | 6,5 сот. | 709 500 | 109 154 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сидорово д. | 7,1 сот. | 811 900 | 114 352 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гжель СНТ | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сидорово д. | 4,7 сот. | 539 350 | 114 755 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гжель СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 43 889 / 100 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 291 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 176 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 062 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 833 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 067 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 66 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 30 303 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Шевлягинского завода пос. | 60 м² | 4,3 сот. | 2 980 000 | 49 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Проектировщик-73 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Березка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восход СТ | 70 м² | 4 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Физик-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Гжель ТСН | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Буровик СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 27 679 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Карпово Кантри Клаб КП | 55 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Восход СТ | 45 м² | 4 сот. | 2 150 000 | 47 778 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем 2 дома на одном участке, в доме вода, сан. узел , душ, есть интернет. 1)Дом 40м2:кухня-столовая, комната, туалет, душ, мебель, холодильник, стир. машинка, эл. плита. 2)Дом 60м2:3 комнаты с мебелью, коридор, веранда, балкон. На участке гараж, дет. качели, яблони, смородина, забор, беседка. уч-ок 4 сотки. Находится в СНТ с круглогодичной охраной, есть магазин на территории.по средам и субботам приезжает выездной рынок. Сезонный водопровод (с мая по октябрь) Для летнего проживания..Есть автобусная остановка. Без прописки Без торга.