Щелковское ш. · земля с домом
Балашиха г., Балашиха гор. округ
Участок 7 сот., кирпич.
Дом по описанию: «Продам участок 7 соток в Снт "Труженик" с уютным домиком, на Щёлковском шоссе.»
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 71/100 · уверенность 47 % · по фото: дом 3, участок 7, окружение 8, WOW 4
Земля рядом ≈406 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 65 тыс.–256 тыс. ₽/м², медиана 143 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,43 млн / целевая ≈5,79 млн / пессимист. ≈5,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,55 млн ₽, маржа 50 %, ROI 98 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Горенки ≈2,8 км по прямой; до МКАД на машине ≈6 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24423
Рейтинг 71/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, км от МКАД); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 66 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 43.8 |
| WOW | 10 | 33 % | 4.2 |
| дом | 5 | 22 % | 1.4 |
| сад | 5 | 67 % | 4.2 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 9.7 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старый деревянный дом, требует капитального ремонта |
| участок и сад | 7 | ухоженный участок с плодовыми деревьями и кустарниками |
| окружение | 8 | рядом лес, речка и хорошая транспортная доступность |
| WOW | 4 | хороший потенциал за счет локации и сада |
Перспективный объект для флиппинга благодаря локации и саду, но требует серьезных вложений в дом. модель max-code, фото: 4, 09.11 15:40
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 406 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 844 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 8,5 сот. | 2 980 000 | 350 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 4 сот. | 1 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 11,7 сот. | 20 000 000 | 1 709 402 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15 сот. | 21 500 000 | 1 433 333 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7 сот. | 10 000 000 | 1 428 571 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10,5 сот. | 15 500 000 | 1 476 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 5,9 сот. | 7 100 000 | 1 203 390 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 5,7 сот. | 7 300 000 | 1 280 702 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 116 / 142 718 / 256 098 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 435 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 113 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 792 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 148 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 548 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 98 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Восход-3 СНТ | 48 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 120 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 41 м² | 5,3 сот. | 10 500 000 | 256 098 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.8 км | 45,4 м² | 4,1 сот. | 8 500 000 | 187 225 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | 53 м² | — | 4 000 000 | 75 472 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.6 км | Васильевское д. | 43 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 65 116 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | 46,7 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 139 186 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.4 км | Загорянский дп | 48,4 м² | 7,7 сот. | 9 000 000 | 185 950 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Авиатор СНТ | 40 м² | 4,1 сот. | 5 850 000 | 146 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Авиатор СНТ | 40 м² | 4,2 сот. | 5 100 000 | 127 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Серково д. | 40 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 167 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 7 соток в Снт "Труженик" с уютным домиком, на Щёлковском шоссе. Рядом лесной массив, речка. От метро Щёлковская автобусом 10-15 мин. На участке плодово-ягодные насаждения (яблони, груши, малина, крыжовник, вишня). Вода для полива с мая по сентябрь. Можно провести свет, заводят на территорию. В домике три небольшие комнаты. Рядом с домиком стоит кирпичный сарайчик для инвентаря. Соседи по участку живут и зимой и летом.