Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Химик-1 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 30 м², участок 5,5 сот., дерево.
Цена 1,95 млн ₽, поднимали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 23.03.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 884 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 31 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,09 млн / целевая ≈981 тыс. / пессимист. ≈872 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −159 %, ROI −61 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. пл. 88 км ≈2,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2442
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 131 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 726 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 884 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 066 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Константиново ДНТ | 8,5 сот. | 1 750 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Константиново ДНТ | 7,1 сот. | 1 240 000 | 174 648 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Константиново ДНТ | 8,3 сот. | 1 600 000 | 192 771 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Константиново с. | 6,3 сот. | 800 000 | 126 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиново ДНТ | 18,9 сот. | 2 950 000 | 156 085 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиново с. | 19 сот. | 2 590 000 | 136 316 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Константиново с. | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Константиново с. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Константиново с. | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новлянское с. | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 034 / 36 667 / 69 444 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 090 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 036 000 ₽ |
| продажа: целевая | 981 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 872 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 385 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −159 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Химик-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Эхо ТСН | 31,9 м² | 6 сот. | 990 000 | 31 034 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Черкизово с. | 36 м² | 5,8 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 08.04.2026 | 1 950 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 123942410 Продается дача 30 кв.м. на участке 5,5 соток на территории СНТ "Химик-1". На участке расположен летний домик. Возможен торг. Если нужны дополнительные детали или помощь с оформлением объявления, дайте знать!