Щелковское ш., 24 км от МКАД · земля с домом
Южный СНТ, Щелково гор. округ
Дом 20 м², участок 9 сот.
Дом по описанию: «Продается участок( в собственности) 9 соток с дачным домом 20 кв.м.»
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 28.06.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 57 %
Земля ≈288 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,59 млн → дом −388 тыс. ₽, −19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 109 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 155 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈280 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈3,3 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24413
Рейтинг 43/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 12.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 287 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 588 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −388 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −19 400 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Водовод-1 СНТ | 7 сот. | 2 650 000 | 378 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Строитель СНТ | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отдых СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Отдых СНТ | 5,6 сот. | 2 950 000 | 526 786 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный-2 СНТ | 7,5 сот. | 1 490 000 | 198 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Звездочка-1 СНТ | 5,4 сот. | 2 200 000 | 407 407 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Звездочка-1 СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Звездочка-1 СНТ | 9,5 сот. | 5 000 000 | 526 316 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 109 000 / 155 000 / 190 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 188 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 029 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 869 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 550 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 280 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Строитель СНТ | 20,1 м² | 4,8 сот. | 4 500 000 | 223 881 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Свердловчанка СНТ | 20 м² | 7,2 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лесные Поляны пос. | 20 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Энергостроитель СНТ | 20 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ручеек-1 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Заозерный СНТ | 20 м² | 8 сот. | 2 180 000 | 109 000 | снято (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Назимиха-3 КП | 18,6 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 268 817 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Медвежьи Озера д. | 20 м² | 10,3 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Восход-2(6) СНТ | 20 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Заозерный СНТ | 20 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 165 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок( в собственности) 9 соток с дачным домом 20 кв.м. Участок ровный 1,5 км. от города Фрязино. На участке свет, колодец, садовые деревья. В доме интернет,тв. Дорога до участка : асфальтная крошка. Любые вопросы по тел. Собственник.