Щелковское ш., 41 км от МКАД · земля с домом
Парус СНТ, Богородский гор. округ
Дом 31 м², участок 5,7 сот., брус.
Дом по описанию: «Дом из бруса 31 кв. М. Свет.»
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 601 тыс. → дом ≈999 тыс. ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 70 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈333 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Захарово ≈18,5 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24406
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 17.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 15 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 601 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 999 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 226 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Парус СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стромынь с. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парус СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Стромынь с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Стромынь с. | 6 сот. | 730 000 | 121 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стромынь с. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стромынь с. | 10,5 сот. | 2 900 000 | 276 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 85 603 / 117 647 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 766 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 628 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 489 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 213 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 333 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Ботово д. | 32,8 м² | 7,6 сот. | 2 700 000 | 82 317 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Стромынь с. | 23,8 м² | 7,2 сот. | 2 800 000 | 117 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Горизонт СНТ | 36 м² | 6,9 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Скобельцино СТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Парус, Московская область, Богородский район. Участок, в первой линейке, незатапливаемый, ровный, ухоженный. Дом из бруса 31 кв. М. Свет. Удачное расположение Снт- 7 минут до остановки, прямое сообщение из Москвы. Вся инфраструктура. В пешей доступности лесное озеро с песчаным пляжем. Туалет на улице. Скважина.