Волоколамское ш., 50 км от МКАД
Красногвардеец СНТ, Истра гор. округ
Дача 30 м², участок 9,1 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 08.06.2025.
Рейтинг 49/100 · уверенность 57 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 9,1 сот. = 1,66 млн → дом −113 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 40 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈430 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Румянцево ≈6,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24394
Рейтинг 49/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 23.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.9 |
| участок | 5 | 46 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 798 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 663 000 ₽ (9,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −113 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 767 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Красногвардеец СНТ | 15,4 сот. | 3 600 000 | 233 766 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лысая Гора СНТ | 17 сот. | 950 000 | 55 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Савельево д. | 10,5 сот. | 2 480 000 | 236 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Савельево д. | 8 сот. | 2 333 000 | 291 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Савельево д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Курово д. | 6,9 сот. | 1 319 220 | 191 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Савельево д. | 7,9 сот. | 1 250 000 | 158 228 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Курово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Курово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Курово д. | 8,3 сот. | 2 100 000 | 253 012 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 020 / 83 964 / 125 000 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 809 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 669 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 528 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 247 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 429 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.6 км | Холщевики-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Корсаково д. | 34 м² | 13,6 сот. | 3 750 000 | 110 294 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Щекино д. | 25 м² | 10 сот. | 1 000 500 | 40 020 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Большое Ушаково д. | 24 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Нагорье СНТ | 37 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 94 595 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Воскресенки д. | 33,5 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 62 687 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2025 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Читайте внимательно. Продаётся зелёный участок у дороги. (На последних фото показали его расположение на карте). В экологически чистом Истринском районе. Имеет прямой выход на Куровское шоссе. Въезд находится на дороге, имеет прямоугольную форму. Подойдёт тем, кто ищет участок чтобы построить дом. От дороги, сам участок, закрывают крупные деревья. В конце участка шум от дороги приглушается и совсем не мешает. Номер участка 78, но карта в Авито почему-то его не показывает. Электричество 8 квт, водопровод летний, из построек летний домик, уличный туалет, небольшой сарай. Участок не заросший, следят. Все документы в порядке. По документам 9,1 сотка. Все вопросы по телефону.