Волоколамское ш., 47 км от МКАД
Зыково д., Истра гор. округ
Дом 38 м², участок 7,5 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 31.12.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈100 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–201 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈760 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/3 доли») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Курсаковская ≈13,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24387
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.6 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Зыково д. | 6,2 сот. | 1 500 000 | 241 935 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Зыково д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Зыково д. | 11 сот. | 1 010 000 | 91 818 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зыково д. | 5 сот. | 790 000 | 158 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зыково д. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зыково д. | 8 сот. | 2 390 000 | 298 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Граворново д. | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Граворново д. | 8,4 сот. | 800 000 | 95 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Граворново д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Граворново д. | 6,1 сот. | 1 950 000 | 319 672 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 714 / 63 953 / 201 271 |
| цена объекта | 1 899 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 614 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/3 доли») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/3 доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Комарово КП | 35 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Комарово КП | 35 м² | 9 сот. | 1 600 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Мартюшино д. | 40 м² | 6,7 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Мартюшино д. | 40 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Игма СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дьяково д. | 45 м² | 9 сот. | 16 700 000 | 371 111 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Разряд СТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Родионцево д. | 47,2 м² | 10,9 сот. | 6 500 000 | 137 712 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Родионцево д. | 47,2 м² | 10,9 сот. | 9 500 000 | 201 271 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Акатово д. | 43 м² | 8 сот. | 2 750 000 | 63 953 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 1 899 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 899 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/3 доли дома, свежий ремонт, новый санузел, душевая кабина, есть кухня, в жилой комнате встроенные шкафы под белье, так же есть туалет и на улице. Земельный участок прилагается 7,5 сотки. Собственник! В 100 метрах находится магазин Пятерочка и остановка общественного транспорта! В 3,5 км находится Истринское водохранилище!