Волоколамское ш., 39 км от МКАД
Холщевики-1К СНТ, Истра гор. округ
Дача 60 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈313 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль −118 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Холщевики ≈2,4 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24385
Рейтинг 38/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 312 889 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 129 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Холщевики-1К СНТ | 6,1 сот. | 1 960 000 | 321 311 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Холщевики-1К СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Здоровье-1 СНТ | 8 сот. | 2 489 000 | 311 125 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Леоново д. | 10 сот. | 4 150 000 | 415 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Светозар СНТ | 8,8 сот. | 2 800 000 | 318 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Светозар СНТ | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Леоново д. | 12,7 сот. | 5 000 000 | 393 701 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Леоново д. | 20 сот. | 11 500 000 | 575 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Леоново д. | 24 сот. | 18 000 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Леоново д. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 848 / 67 118 / 113 924 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 873 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 679 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 486 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 098 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -118 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Елочка СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Поляна ДСК | 60 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Светозар СНТ | 66 м² | 5,6 сот. | 2 300 000 | 34 848 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Солнечное СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 54 237 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Холщевики-1 СНТ | 56,4 м² | 8,3 сот. | 5 200 000 | 92 199 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ильино д. | 63,2 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 113 924 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Елочка СНТ | 55,8 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 48 387 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Чеховский СНТ | 53 м² | 6,2 сот. | 2 800 000 | 52 830 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Кострово д. | 67 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 104 478 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Светозар СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 2 990 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 720 000 (−270 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 490 000 (−230 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник! Без комиссии! Риелторов прошу не беспокоить вообще! Участок возле леса! Очень красивые виды! Дом поставлен на учет! Можно даже прописаться! Домик добротный, утеплен и обшит сайдингом. Домик вычищен от всего и подготовленк мебелировке, Установлены металлопластиковые окна. Покупал для себя, но вынужден переехать в другую область, в связи с этим и продаю. Очень хорошее Снт, дружный персонал и председатель. Хорошие соседи. В данный момент вычищается вся территория. Продается уютный дом из бруса площадью 60 кв. М на участке 10 соток в Снт. Дом построен в 2013 году и имеет два этажа. Внутренняя отделка выполнена с использованием натурального дерева, что создает теплую и комфортную атмосферу. В доме четыре комнаты, выполнен косметический ремонт. На первом этаже расположена просторная гостиная с большими окнами, пропускающими много света. Второй этаж включает спальни и санузел на улице. Участок окружен живописной природой, что делает его идеальным местом для отдыха на свежем воздухе. Доступ к участку осуществляется через асфальтированную дорогу. Электричество подключено, водоснабжение централизованное, канализация представлена выгребной ямой. Газ не проведен. Дом находится в тихом районе с хорошей транспортной доступностью. Показ в любое время. (Ключи у сторожа). Разумный торг на месте.