Волоколамское ш., 77 км от МКАД
Квант СНТ, Истра гор. округ
Дом 90 м², участок 8,6 сот., 2008 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 11.04.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 1,25 млн → дом ≈2,05 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,97 млн / целевая ≈8,98 млн / пессимист. ≈7,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,57 млн ₽, маржа 45 %, ROI 81 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет.
До ст. Лесодолгоруково ≈1,6 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №24383
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 42 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 248 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 052 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Березовка х. | 12,2 сот. | 1 899 000 | 155 656 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Давыдково д. | 6,7 сот. | 1 200 000 | 179 104 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Давыдково д. | 8,3 сот. | 1 800 000 | 216 867 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Давыдково д. | 10,9 сот. | 2 831 400 | 259 761 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Давыдково д. | 11,6 сот. | 2 630 700 | 226 784 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Деньково д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Деньково д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Давыдково д. | 7,6 сот. | 3 500 000 | 460 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Гребеньки д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесодолгоруково пос. | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 225 / 106 010 / 162 245 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 974 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 475 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 977 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 979 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 574 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 81 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Давыдково КП | 92,4 м² | 6,1 сот. | 8 400 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Давыдково КП | 92,4 м² | 7,3 сот. | 6 900 000 | 74 675 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гребеньки д. | 92 м² | 10,5 сот. | 11 990 000 | 130 326 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Рузское МВД СССР СНТ | 89 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 20 225 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шапково д. | 96 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 78 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Истоки СНТ | 90 м² | 12,2 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Истрамебель СНТ | 90 м² | 9,5 сот. | 14 500 000 | 161 111 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Нордик КП | 90 м² | 6 сот. | 10 900 000 | 121 111 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесодолгоруково пос. | 98 м² | 6,5 сот. | 15 200 000 | 155 102 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зеленый Квартал КП | 98 м² | 6 сот. | 15 900 000 | 162 245 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.04.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается замечательная двухэтажная Дача у самого Леса, на просторном участке 8,6 соток в СНТ "Квант", что всего в 15 минутной пешей доступности от ЖД станции "Лесодолгоруково" Рижского направления. Удобная транспортная доступность по скоростному