Волоколамское ш., 53 км от МКАД
Альпийские Луга СНТ, Клин гор. округ
Дом 95 м², участок 9 сот., газоблок.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 5,7 млн; первая цена 5,7 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 61/100 · уверенность 56 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 778 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 77 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,63 млн / целевая ≈6,86 млн / пессимист. ≈6,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,62 млн ₽, маржа 27 %, ROI 36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Румянцево ≈13 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24382
Рейтинг 61/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 73 % | 31 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 413 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 778 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 372 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 968 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Альпийские Луга СНТ | 15 сот. | 1 249 999 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Альпийские Луга СНТ | 14,6 сот. | 1 459 000 | 99 932 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Альпийские Луга СНТ | 17 сот. | 1 750 000 | 102 941 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Альпийские Луга СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Альпийские Луга СНТ | 21 сот. | 3 100 000 | 147 619 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Эколуга ТСН | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Альпийские Луга СНТ | 47 сот. | 7 000 000 | 148 936 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Альпийские Луга СНТ | 23 сот. | 2 200 000 | 95 652 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Альпийские Луга СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Альпийские Луга СНТ | 6,1 сот. | 349 000 | 57 213 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 586 / 81 967 / 131 783 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 627 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 246 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 864 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 624 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Кучи с. да: «санузел» + «отделка» | 91,4 м² | 9,9 сот. | 7 000 000 | 76 586 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Грин Лаундж КП да: «санузла» + «ремонтом» | 91,5 м² | 8,2 сот. | 7 500 000 | 81 967 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Горки 9-18 КП да: «санузла» + «под ключ» | 90,3 м² | 9,5 сот. | 11 900 000 | 131 783 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 5 700 000 | история площадки |
| 12.01.2026 | 3 900 000 (−1 800 000) | история площадки |
| 05.02.2026 | 5 700 000 (+1 800 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 5 450 000 (−250 000) | история площадки |
| 31.03.2026 | 4 900 000 (−550 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 4 300 000 (−600 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 3 150 000 (−1 150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Циан | 3 150 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предложение действует до 06.05. Продается дом 95м2, на участке 9 соток. Звоните, отвечу на все ваши вопросы).