Волоколамское ш., 33 км от МКАД
Сокол-3 СТ, Истра гор. округ
Дом 65 м², участок 10 сот., каркас, 1980 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈606 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 68 тыс.–218 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,2 млн / целевая ≈5,58 млн / пессимист. ≈4,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,48 млн ₽, маржа 30 %, ROI 42 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. пл. 165 км ≈0,4 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24380
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 85 % | 42.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 606 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 6 062 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Березка ТСН | 7 сот. | 4 600 000 | 657 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокол-2 ВМФ СНТ | 9 сот. | 4 600 000 | 511 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокол-1 СНТ | 8 сот. | 3 400 000 | 425 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Станции Манихино пос. | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Станции Манихино пос. | 15 сот. | 9 000 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 6 500 000 | 1 083 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Станции Манихино пос. | 15 сот. | 10 500 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Станции Манихино пос. | 10 сот. | 7 000 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Станции Манихино пос. | 7,1 сот. | 4 949 000 | 697 042 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Станции Манихино пос. | 8,1 сот. | 5 100 000 | 629 630 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 421 / 90 357 / 218 375 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 195 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 885 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 576 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 956 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 476 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Манихино д. | 60 м² | 5 сот. | 5 700 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Подпоринские Дачи КП | 70 м² | 6,4 сот. | 6 000 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дарьин Луг СНТ | 71 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 161 972 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Подпоринские Дачи КП | 73 м² | 7 сот. | 5 600 000 | 76 712 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Андреевское д. | 57 м² | 6,2 сот. | 3 900 000 | 68 421 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Холмы д. | 80 м² | 9 сот. | 17 470 000 | 218 375 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот 69442. Истра, СНТ Сокол-3. Дом каркасный, площадью 65 кв.м.. Внешне отделан имитацией бруса, внутри отделан вагонкой. На первом этаже гостиная с печкой и спальня, на втором этаже спальня. Участок 9, 5 соток. На участке имеется летняя кухня, летний душ и биотуалет. Коммуникации: электричество 6 кВт, летний водопровод. Дом зарегистрирован как жилой, возможна прописка. 3 км. до деревни Павловское, где находится школа, детский сад, сетевые магазины. До железнодорожной станции Манихино 15 минут пешком.