Волоколамское ш., 59 км от МКАД
Елочки СНТ, Истра гор. округ
Дом 49 м², участок 6 сот., дерево, 1960 год.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 19.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 626 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈68 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ядрошино ≈10,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24374
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 11.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 626 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 324 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 020 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Раменки СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Факел-2 СНТ | 9 сот. | 910 000 | 101 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Раменки СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Факел-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Факел-2 СНТ | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карцево-1 ДНП | 7,2 сот. | 2 200 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карцево-1 ДНП | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карцево-1 ДНП | 20 сот. | 2 100 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карцево д. | 8,5 сот. | 1 835 000 | 215 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карцево-1 ДНП | 9 сот. | 1 957 000 | 217 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 66 760 / 150 628 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 381 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 212 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 043 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 705 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 67 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Карцево д. | 50 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Мартюшино д. | 46 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 60 870 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Якунино д. | 47,8 м² | 6 сот. | 7 200 000 | 150 628 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карцево д. | 55 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 101 818 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Покоево д. | 54 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 68 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Филатово д. | 50 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дьяково д. | 51,2 м² | 7 сот. | 15 120 000 | 295 312 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Разряд СТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Междуречье КП | 50 м² | 8 сот. | 4 999 000 | 99 980 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дьяково д. | 45 м² | 9 сот. | 16 700 000 | 371 111 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.04.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом 49 квадратных метров на участке 6 соток. Все документы в наличии: кадастровый номер земли сельскохозяйственного назначения 50:08:0070213:87, кадастровый номер жилого дома с присвоенным почтовым адресом и возможностью прописки 50:08:0070213:377. Свидетельство на право собственности и межевание земли присутствуют в бумажном виде. В доме утеплены полы и крыша, заведен зимний водопровод и канализация. Установлены пластиковые окна Rehau и железная дверь. У здания новый свайный фундамент и крыша из профнастила. Продажа от собственника, риэлторам не беспокоить