Волоколамское ш., 55 км от МКАД
Альтаир-2 СНТ, Истра гор. округ
Дача 54,9 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 26.04.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 806 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,47 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Устиновка ≈2,2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24370
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 806 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 994 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 321 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Кореньки СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кореньки д. | 35 сот. | 6 700 000 | 191 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ягодка СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Восход пгт | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восход пгт | 9,4 сот. | 780 000 | 82 979 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новопетровское с. | 6 сот. | 1 140 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | А-108, 503-й км | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новопетровское с. | 7,5 сот. | 899 000 | 119 867 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новопетровское с. | 7 сот. | 1 490 000 | 212 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новопетровское с. | 10,4 сот. | 1 800 000 | 173 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 098 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 901 / 49 405 / 100 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 513 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 387 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 262 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 010 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 468 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Кореньки СНТ | 50 м² | 8,9 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Румянцево СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Салют-1 СНТ | 52,4 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 22 901 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Истоки СНТ | 52,4 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 28 626 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Моспроектовец СНТ | 58,5 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 26 496 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ново-Петровское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лебедь КП | 56 м² | 8,8 сот. | 2 500 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Рубцово д. | 53,1 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 87 571 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Журналист СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Западное СНТ | 48 м² | 7 сот. | 2 599 999 | 54 167 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 54,9 КВ м ( назначение жилое возможность прописки) в Снт Альтаир -2 на участке 6 соток, Новорижское или Волоколамское шоссе, 67 км от Мкад. Дом 2-х этажный, каркасный, меблирован. Планировка:1-ый этаж веранда, кухня, комната;2-ой этаж -мансарда. Участок ровный, ухоженный, есть плодовые деревья и кустарники. Удобный съезд на Новорижское шоссе.