Волоколамское ш., 53 км от МКАД
Березки СНТ, Истра гор. округ
Дом 49 м², участок 6 сот., 2000 год.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 30.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 73/100 · уверенность 63 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 576 тыс. → дом ≈224 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,21 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Холщевики ≈10,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24366
Рейтинг 73/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 576 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 224 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березки СНТ | 14 сот. | 2 240 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березки СНТ | 12,5 сот. | 1 100 000 | 88 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поповка д. | 17,1 сот. | 2 750 000 | 160 819 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поповка д. | 13 сот. | 1 590 000 | 122 308 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березки СНТ | 13,3 сот. | 1 800 000 | 135 338 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родник СНТ | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родник СНТ | 22,5 сот. | 2 700 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матвейково д. | 45 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матвейково д. | 7,9 сот. | 2 780 800 | 352 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матвейково д. | 6,1 сот. | 2 394 250 | 392 500 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 796 / 74 000 / 150 628 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 581 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 402 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 865 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 205 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Одуванчик СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Разряд СТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Карцево КП | 50 м² | 8,6 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Елочки СНТ | 49 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 796 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Якунино д. | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Якунино д. | 47,8 м² | 6 сот. | 7 200 000 | 150 628 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дьяково д. | 48,4 м² | 6 сот. | 13 800 000 | 285 124 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Карцево д. | 50 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нагорье СНТ | 44 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 90 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Мартюшино д. | 46 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 60 870 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2026 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, Истринский район, сельское поселение Бужаровское, д. Матвейково, СНТ Березки, участок 48. Земельный участок межеван (границы определены). Ровный. Дом оформлен. В собственности. Есть Технический паспорт. Сгорел несколько лет назад. Дом: нежилой одноэтажный с мансардой площадь 49 кв.м кадастровый номер 50:08:0000000:135874 Земельный участок: площадь 6 соток категория земель земли сельскохозяйственного назначения вид разрешенного использования для ведения садоводства кадастровый номер - 50:08:0070331:90 Коммуникации: электричество вода (колодец на участке) туалет уличный (выгребная яма)