Волоколамское ш., 33 км от МКАД
Манихино СНТ, Истра гор. округ
Дом 72 м², участок 5,2 сот., щитовой, 1989 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Земля ≈317 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 1,65 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 57 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,19 млн / целевая ≈4,67 млн / пессимист. ≈4,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈164 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Манихино I ≈1,5 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24365
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 317 460 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 651 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 349 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 736 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Высоково д. | 10,9 сот. | 4 480 000 | 411 009 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сокол-2 СНТ | 7,9 сот. | 4 000 000 | 506 329 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высоково д. | 6 сот. | 4 950 000 | 825 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Высоково д. | 27,5 сот. | 8 541 000 | 310 582 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Высоково д. | 5 сот. | 1 090 000 | 218 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Высоково д. | 5 сот. | 915 000 | 183 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Высоково д. | 27,5 сот. | 11 900 000 | 432 727 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Высоково д. | 21 сот. | 7 100 000 | 338 095 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Высоково д. | 17,8 сот. | 22 000 000 | 1 235 955 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 6 608 000 | 702 979 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 686 / 72 157 / 121 317 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 192 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 932 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 673 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 154 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 164 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Снегири СНТ | 68,8 м² | 5,4 сот. | 3 900 000 | 56 686 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Истра СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Флора СНТ | 57,7 м² | 7,1 сот. | 7 000 000 | 121 317 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Луна-2 СНТ | 85 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 77 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 95 в СНТ Манихино (городской округ Истра) вместе с щитовым домом и плодовым садом. Дом сухой, в хорошем состоянии пригоден для немедленного использования как дача или временное жильё. Локация и доступ: Рядом с д. Высоково, живописный район Подмосковья. Круглогодичный подъезд: дороги чистят, до участка легко добраться на любой машине. Ж/д станция Манихино в пешей доступности (электричка до Москвы). На авто: удобный выезд на Новорижское или Волоколамское шоссе, расстояние от МКАД ~40-45 км. Щитовой дом: Состояние хорошее, сухой, без плесени и запаха. Не требует срочного ремонта, внутри чисто. Можно заезжать хоть завтра: использовать как дачу, временное жильё или гостевой домик на время строительства основного дома. Участок и сад: Площадь: 5,2 сотки (компактный, удобный в уходе). Форма правильная, прямоугольная. На участке растут плодовые деревья и кустарники: несколько яблонь, груша и кусты сирени. Чистый, готов к посадкам или стройке. Кадастровый номер: 50:08:0040127:327. Границы установлены, документы готовы. Инфраструктура и магазины: Гипермаркеты Леруа Мерлен и Лента находятся в городе Истра (ул. Московская, 62 и 61), всего в 8 км на машине. Это 10-15 минут спокойной езды. В этих магазинах можно купить всё для дома, дачи и ремонта, а также продукты. В пешей доступности от СНТ также есть продуктовые магазины. Преимущества: Лес рядом грибы, ягоды, чистый воздух. Истринское водохранилище в 20 минутах на машине (пляжи, рыбалка, лодки). Сложившееся СНТ, тихо, добросовестные соседи. Развитая инфраструктура города Истра (школы, детские сады, больница). Главная жемчужина Истры Новоиерусалимский монастырь. Величественный мужской монастырь, основанный в 1656 году патриархом Никоном, находится всего в 9 километрах от участка. Доехать на машине можно за 15 минут. Вход на территорию бесплатный. Условия продажи: Цена: 3 000 000 рублей. Продажа от собственника. Полный пакет документов, свежая выписка из ЕГРН.