Волоколамское ш., 13 км от МКАД
Дедовск г., Истра гор. округ
Дом 224 м², участок 6 сот., кирпич, 2003 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 15 раз).
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Земля рядом ≈874 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 7 в 5 км, 58 тыс.–197 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈4,48 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/14 доли») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дедовск ≈0,7 км по прямой; до МКАД 13 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24363
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 873 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 10,2 сот. | 7 100 000 | 696 078 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5,7 сот. | 7 000 000 | 1 228 070 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 12 сот. | 10 750 000 | 895 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 8 сот. | 8 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 48 сот. | 48 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 7 800 000 | 780 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7,5 сот. | 6 500 000 | 866 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,3 сот. | 5 800 000 | 920 635 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 20 сот. | 20 000 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5 сот. | 4 750 000 | 950 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 224 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 97 586 / 196 527 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/14 доли») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/14 доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 7 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Нефедьево д. да: «санузел» + «мебелью» | 218,8 м² | 6 сот. | 43 000 000 | 196 527 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | да: «санузла» + «отделке» | 211 м² | 6 сот. | 22 535 000 | 106 801 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Нахабино пгт да: «санузла» + «отделки» | 215 м² | 6,2 сот. | 19 000 000 | 88 372 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Талицы-1 ТСН да: «ванная» + «мебелью» | 240 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Талицы-1 СНП да: «душевая» + «мебель» | 240 м² | 6 сот. | 16 990 000 | 70 792 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Исаково д. да: «с/у» + «под ключ» | 240 м² | 6,2 сот. | 85 000 000 | 354 167 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Нахабино пгт да: «ванные» + «теплым полом» | 203 м² | 6 сот. | 23 999 999 | 118 227 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/14 доли, собственника всего четыре. Прописатся и жить можно, все условия в доме, доля по наследству. Доля земли 43кв., доля в доме 18кв, м. Возможен равноценный обмен. Глупые вопросы не задавать, продаю по договору с указанием полной стоимости, с переоформлением через Мфц.