Волоколамское ш., 59 км от МКАД
Ново-Петровское СНТ, Истра гор. округ
Дача 60 м², участок 6,6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 08.04.2025.
Рейтинг 64/100 · уверенность 55 %
Земля ≈179 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,18 млн → дом ≈269 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 56 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈640 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 91 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24360
Рейтинг 64/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 147 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 23.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 178 995 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 181 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 269 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 483 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Моспроектовец СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Объектив СНТ | 6,8 сот. | 1 200 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ручеек СНТ | 6,7 сот. | 1 250 000 | 186 567 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Поляна-2 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 10,3 сот. | 2 450 000 | 237 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 15,8 сот. | 3 500 000 | 221 519 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | А-108 501-й км | 7,5 сот. | 1 732 500 | 231 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 68 519 / 120 000 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 716 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 530 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 344 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 973 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 640 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.1 км | Рижская Роза ТСН | 54 м² | 7,8 сот. | 3 700 000 | 68 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Лесная Быль СНТ | 49,5 м² | 6,1 сот. | 2 750 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Лесницыно КП | 75 м² | 9 сот. | 9 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 14.05.2025 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2025 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 450 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом в Снт Лесные поляны, на Новорижском шоссе. Дом каркасно-щитовой на ленточном фундаменте. 2 комнаты на 1м этаже и 1 на 2м этаже, с. У на улице. Участок 6,6 соток, сад, огород. Коммуникации: Летний водопровод, отопление печка термофор, конвекторы, свет 7 квт. Транспорт: Новорижское шоссе, час езды от Мкад., пешком до ж/д станции электрички не более 20 мин.