Волоколамское ш., 45 км от МКАД
Красный Октябрь СНТ, Истра гор. округ
Дом 33 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 17.10.2025.
Рейтинг 58/100 · уверенность 56 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 64 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,65 млн / целевая ≈4,19 млн / пессимист. ≈3,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈697 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: колодец.
До ст. пл. 73 км ≈1,8 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24359
Рейтинг 58/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 23 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 62 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 600 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 394 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Веретея ДНП | 21 сот. | 5 689 000 | 270 905 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Эдельвейс ДНП | 9 сот. | 2 180 000 | 242 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Веретенки-2 СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Эдельвейс ДНП | 24 сот. | 5 800 000 | 241 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Эдельвейс ДНП | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Озерный Край ДПК | 19 сот. | 3 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Эдельвейс ДНП | 36 сот. | 21 000 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Веретенки д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Веретенки д. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Веретенки д. | 17 сот. | 3 400 000 | 200 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 889 / 119 958 / 250 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 652 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 419 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 187 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Лесные Поляны СНТ | 35 м² | 8,4 сот. | 3 333 333 | 95 238 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Москворечье СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Красный пос. | 36,7 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 177 112 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Кострово д. | 28 м² | 12 сот. | 7 000 000 | 250 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Астра ДНП | 36 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Румянцево пос. | 42,7 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 128 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается отличный участок, правильной прямоугольной формы с садовым домом. Ухоженный, 8 соток. Охрана круглый год. Шлагбаум. Пожарный пруд. Участок ровный, прямоугольный. На участке дом с мансардой, вода летняя в доме. Печка, требует печника, электричество. Второй этаж мансарда, под чистовую отделку. Рядом с домом две постройки душевая и мастерская. Колодец 6 колец, вода хорошая. На участке кусты смородины, кедр, едь, берёза, цветы. Дом брус, утеплен пенопластом, отделка сайдинг, Напротив въезда в Снт Магазин "Пятёрочка". Членские взносы 20000 в год. Леса вокруг грибные. Туалет На Улице. Один взрослый собственник. Собственность 1998 года. Основание: договор дарения.