Волоколамское ш., 55 км от МКАД
Лечищево д., Истра гор. округ
Коттедж 86 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3,19 млн ₽, снижали с 6,86 млн; первая цена 6,86 млн ₽ от 08.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 42 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,23 млн → дом ≈1,97 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 80 тыс.–216 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈2,71 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,94 млн / целевая ≈13,45 млн / пессимист. ≈11,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,52 млн ₽, маржа 63 %, ROI 170 %.
⚠ ROI 170 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Локомотив ≈14,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24356
Рейтинг 74/100 · уверенность 42 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 1 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 225 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 967 638 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лечищево д. | 15 сот. | 3 960 000 | 264 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лечищево д. | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лечищево д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лечищево д. | 7,6 сот. | 4 200 000 | 552 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лечищево д. | 10,2 сот. | 1 785 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лечищево д. | 20 сот. | 18 000 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лечищево д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лечищево д. | 40 сот. | 11 800 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лечищево д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лечищево д. | 8,2 сот. | 1 435 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 798 / 150 306 / 215 686 |
| цена объекта | 3 192 638 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 713 742 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 939 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 192 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 445 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 951 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 517 258 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 170 % |
| пояснение расчета | ROI 170 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 170 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Альбатрос КП | 100 м² | 7,6 сот. | 14 000 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Долина Озер КП | 105 м² | 9,9 сот. | 14 000 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Алексино Форест Клаб КП | 93,6 м² | 6 сот. | 19 900 000 | 212 607 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Поджигородово д. | 73,1 м² | 10 сот. | 5 983 200 | 81 850 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Сысоево парк КП | 100 м² | 7,5 сот. | 18 755 000 | 187 550 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Котово д. | 99 м² | 5 сот. | 7 900 000 | 79 798 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Сокол-ВМФ СНТ | 102 м² | 6 сот. | 22 000 000 | 215 686 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Истринские Сады КП | 104,6 м² | 6 сот. | 16 800 000 | 160 612 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Алексино Форест Клаб КП | 110 м² | 8 сот. | 23 000 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Зеландия КП | 110 м² | 6,5 сот. | 12 300 000 | 111 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 6 860 116 | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 192 638 (−3 667 478) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 192 638 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
АУКЦИОН. Объект реализуется через электронный аукцион с 2026-05-01 по 2026-05-31 Имущество реализуется путем проведения торгов в форме аукциона в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве) " от 26.10.2002 127-ФЗ. Жилой дом, площадью 86 кв. м, количество этажей: 1кадастровый номер: 50: 08: 0070315: 1096 Земельный участок, площадью 702 +/- 19 кв. м, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство, расположенный по адресу: Московская область, город Истра, деревня Лечищево, с кадастровым номером: 50: 08: 0070315: 984. Прием заявок осуществляется на электронной торговой площадке "ЦДТ", задаток 10%Подробнее о способах оформления сделки, стоимости приобретения имущества Вы можете узнать по номеру телефона, указанному в объявлении, в будние дни с 09: 00 до 18: 00 (по времени МСК, GMT+3) .