Волоколамское ш., 52 км от МКАД · земля с домом
Каштан СНТ, Истра гор. округ
Дом 32 м², участок 7 сот., бревно.
Дом по описанию: «Продаю участок 7 соток с летним домом 32 кв. М. Дом из бревна, внутри в нормальном состоянии, фасадная вагонка под замену.»
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 03.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,06 млн → дом ≈41 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈192 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Румянцево ≈6,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24354
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 12.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 059 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 41 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 281 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Парфенки СНТ | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Садко СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Черемшина СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Курово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лысая Гора СНТ | 17 сот. | 950 000 | 55 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Курово д. | 8,3 сот. | 2 100 000 | 253 012 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Курово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Красногвардеец СНТ | 15,4 сот. | 3 600 000 | 233 766 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Курово д. | 7,2 сот. | 2 285 000 | 317 361 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Курово д. | 6,9 сот. | 1 319 220 | 191 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 58 529 / 148 000 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 209 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 099 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 988 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 767 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 192 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Экос СНТ | 34 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 58 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Бодрово д. | 37 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 56 757 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Астра ДНП | 36 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Игма СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Рыбушки д. | 40 м² | 5 сот. | 10 200 000 | 255 000 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Москворечье СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Зыково д. | 38 м² | 7,5 сот. | 1 899 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Игма-3 СНТ | 25 м² | 6,8 сот. | 3 700 000 | 148 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Мартюшино д. | 40 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Мартюшино д. | 40 м² | 6,7 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 7 соток с летним домом 32 кв. М. Дом из бревна, внутри в нормальном состоянии, фасадная вагонка под замену. Документы все на руках, есть электричество. Торг возможен, только после осмотра!