Волоколамское ш., 51 км от МКАД
Бутырки д., Истра гор. округ
Дача 102,2 м², участок 7,2 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 29.09.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 68 %
Земля ≈226 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 1,63 млн → дом ≈1,27 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,74 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,53 млн / целевая ≈4,07 млн / пессимист. ≈3,62 млн → от пессимистичной прибыль −589 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: скважина; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Курсаковская ≈1,2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24353
Рейтинг 40/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 226 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 629 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 271 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 436 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бутырки д. | 7 сот. | 2 800 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бутырки д. | 9 сот. | 2 440 000 | 271 111 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бутырки д. | 20 сот. | 5 300 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Визит СНТ | 11,5 сот. | 3 450 000 | 300 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бутырки д. | 18,8 сот. | 2 500 000 | 132 979 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Румянцево пос. | 11 сот. | 6 590 000 | 599 091 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Курсаково пос. | 8,5 сот. | 5 900 000 | 694 118 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Курсаково пос. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Румянцево пос. | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Курсаково пос. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 102,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 744 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 158 / 46 875 / 67 045 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 525 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 299 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 072 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 620 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -589 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Весенний СНТ | 96 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Юстиция СНТ | 88 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 67 045 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Тростянка СНТ | 95 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 23 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Красная Горка СНТ | 85 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 45 882 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Строитель-2 СНТ | 96 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Подводник СНТ | 107 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 28 037 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кировец СНТ | 120 м² | 9 сот. | 6 150 000 | 51 250 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Пролетарский Садовод СНТ | 100 м² | 8,5 сот. | 5 500 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Курсаково пос. | 76,8 м² | 9,8 сот. | 4 800 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мосгазсетьстрой-9 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 900 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Аванс Внесен ДО 10.06.2026 Года. Идеальная Локация! Замечательная дача с идеальной локацией в экологически чистом районе по соседству с живописным лесом и грибными местами. О доме: двухэтажный деревянный дом расположен на ровном участке правильной формы 7,2 сотки (по документам), фактически 8 соток. Состав помещений: первый этаж кухня, прихожая, 2 комнаты. Второй этаж 2 комнаты, застекленная лоджия. Подсобные помещения. Чердак. Погреб. Недостроенная баня. Водоснабжение скважина на участке. Электричество 15 квт. На участке кроме дома расположены: хозяйственная постройка, металлический гараж-бокс, плодовые кустарники и деревья (яблони, сливы, смородина, калина, малина, крыжовник и др.). Снт с круглогодичным проживанием, видеонаблюдением. Асфальтированная дорога до участка, въезды перекрыты шлагбаумами. Транспортная доступность: 15 минут пешком или 4 минуты на автомобиле до ж/д станции Курсаковская, до метро 50 мин. Удобные выезды на Новорижское, Волоколамское шоссе и Цкад. Вся инфраструктура поселка в шаговой доступности: школа, детский сад, сетевые магазины, почта, банк и др. Рядом город Истра. Один взрослый собственник. Документы готовы. Походит под любой вид расчета. Уважаемые покупатели и коллеги, ждем Ваших звонков для записи на просмотр!