Волоколамское ш., 41 км от МКАД
Елочка СНТ, Истра гор. округ
Дача 45 м², участок 6,3 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 02.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,07 млн → дом ≈1,93 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Холщевики ≈1,1 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24351
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 874 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 070 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 930 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | станции Холщёвики пос. | 6 сот. | 1 680 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | станции Холщёвики пос. | 7,1 сот. | 1 342 000 | 189 014 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пищевик СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Глебовский пос. | 10,5 сот. | 1 842 720 | 175 497 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Глебовский пос. | 7 сот. | 1 685 000 | 240 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Глебовский пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Глебовский пос. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Холщевики д. | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пищевик СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Красный пос. | 7,3 сот. | 1 121 000 | 153 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 67 308 / 87 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 806 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 666 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 525 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 245 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 105 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Лукша-1 СНТ | 45 м² | 6,8 сот. | 2 650 000 | 58 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мукомол-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 2 770 000 | 69 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Елочка СНТ | 55,8 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 48 387 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Жилкино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 134 615 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Минтрансстроевец-2 СНТ | 49,9 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 080 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Светозар СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Москворечье дп | 52 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 67 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Васильевское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 10.04.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 000 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом с земельным участком в живописном Снт "Елочки-3" Объект подойдет для любителей загородного отдыха или как стартовая база для строительства более капитального жилья. Характеристики дома: Общая площадь 45 кв. М., 2 этажа, 3 комнаты. Участок: Площадь 6.3 сотки, рельеф ровный, сухой, есть собственный выход в лес (грибы, малина). На участке имеется туалет, душ, хозблок. Коммуникации: Электричество, вода летняя. Транспортная доступность: Удобный выезд на Волоколамское шоссе. От ж/д станции "Холщевики" 15 минут пешком. Звоните, пишите, оперативный показ!