Волоколамское ш., 31 км от МКАД
Глинки д., Истра гор. округ
Дом 61 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 03.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈158 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 53 тыс.–254 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «расположена половина дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Истра ≈1,7 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24349
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 21.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 688 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | 6,5 сот. | 1 001 000 | 154 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 1 010 000 | 126 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 17 сот. | 15 500 000 | 911 765 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Котерево д. | 21 сот. | 8 000 000 | 380 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Котерево д. | 13,5 сот. | 10 000 000 | 740 741 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Котерево д. | 5 сот. | 3 600 000 | 720 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Котерево д. | 5 сот. | 2 550 000 | 510 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Вельяминово д. | 15 сот. | 10 000 000 | 666 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 030 / 109 155 / 254 380 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «расположена половина дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «расположена половина дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Ябедино д. | 63 м² | 6,7 сот. | 4 900 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лучинское с. | 66,4 м² | 10,7 сот. | 10 990 000 | 165 512 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 58,4 м² | 10,4 сот. | 13 800 000 | 236 301 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Санниково д. | 57,1 м² | 10 сот. | 8 700 000 | 152 364 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 54,8 м² | 6,2 сот. | 13 940 000 | 254 380 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Тимирязевец СНТ | 64,3 м² | 11 сот. | 6 000 000 | 93 313 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Котово д. | 60 м² | 6,5 сот. | 7 250 000 | 120 833 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Чеховское ВИЭСХ СНТ | 65,5 м² | 7,4 сот. | 5 255 000 | 80 229 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Манихино д. | 66 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 53 030 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Телепнево д. | 65,4 м² | 5 сот. | 6 375 000 | 97 477 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В живописном месте продается участок 8 соток, на котором расположена половина дома (2ая половина принадлежит другим собственнам на второй части участка). Дорога в деревне асфальт, газ по линии участка.