Волоколамское ш., 35 км от МКАД
Михайловка д., Истра гор. округ
Дом 54 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 2,79 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 50 %
Земля ≈230 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,84 млн → дом ≈954 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 74 тыс.–228 тыс. ₽/м², медиана 163 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,37 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,56 млн / целевая ≈7,71 млн / пессимист. ≈6,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,4 млн ₽, маржа 50 %, ROI 99 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Новоиерусалимская ≈6,1 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24348
Рейтинг 80/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 229 551 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 836 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 954 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Михайловка д. | 10,5 сот. | 2 260 000 | 215 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михайловка д. | 9 сот. | 2 065 500 | 229 500 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михайловка д. | 11,3 сот. | 2 595 645 | 229 703 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Михайловка д. | 7,2 сот. | 2 127 125 | 295 434 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Михайловка д. | 11,9 сот. | 2 566 080 | 215 637 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Михайловка д. | 9 сот. | 2 399 000 | 266 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михайловка д. | 6,6 сот. | 1 957 000 | 296 515 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михайловка д. | 10,5 сот. | 2 490 000 | 237 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михайловка д. | 8,8 сот. | 2 290 000 | 260 227 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михайловка д. | 14,7 сот. | 4 700 000 | 319 728 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 000 / 163 462 / 227 586 |
| цена объекта | 2 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 371 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 564 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 136 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 708 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 851 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 399 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 99 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Полевшина пос. да: «ванная» + «ремонт» | 52 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 163 462 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Одуванчик СНТ да: «ванная» + «отделкой» | 50 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дольче Вита КП да: «санузел» + «ремонтом» | 58 м² | 8 сот. | 13 200 000 | 227 586 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 790 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 790 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Каркасный дом 6х9 м с верандой в скандинавском стиле (Строительство) Либо, любой другой дом по согласованию. Построим уютный, энергоэффективный и стильный одноэтажный дом на участке! Есть возможность покупки участка в рассрочку. Идеальный вариант для дачи или постоянного проживания небольшой семьи. Работаем по Московской области и в радиусе 400 км от Москвы. Яркий скандинавский фасад в сочетании с белыми контрастными элементами (наличники, ограждения, водостоки), как на фото, сделает ваш дом главным украшением поселка! ## Особенности проекта 6х9 м: * Компактность и уют: габариты 6х9 метров идеальное решение для небольших участков. Позволяет сэкономить место под сад или лужайку. * Крытая веранда: уютная зона отдыха на входе для вечерних чаепитий и защиты от непогоды. * Продуманный конструктив: классическая двускатная кровля обеспечивает правильный сход снега и долговечность. * Строительство по готовому проекту: дом возводится по детализированным чертежам (АР + КР), где рассчитана каждая деталь и раскрой пиломатериала никакой отсебятины, всё строго по технологии! ## Преимущества этого дома: * Экономия на отоплении: благодаря компактной площади и правильной технологии каркаса дом прогревается за считанные часы и отлично держит тепло зимой. * Всё на одном уровне: эргономичная одноэтажная планировка без опасных лестниц и "съеденного" полезного пространства. * Современная эстетика: минималистичный северный дизайн, который никогда не выйдет из моды. ## Условия и сроки строительства: * Сроки возведения: сдаем готовый теплый контур в рекордные сроки от 15 до 30 дней! * Статус: Построим на участке. Вы можете выбрать любой цвет фасада и внутреннюю планировку. * Чистая выгода на инженерии: дом сдается без разводки коммуникаций. Это позволяет вам сделать электрику, отопление и сантехнику именно там, где будет стоять ваша мебель, и строго в рамках вашего бюджета. * Честный договор: стоимость фиксируется до начала работ и не меняется в процессе. ## Звоните или пишите прямо сейчас! * Обсудим комплектацию, материалы и толщину утепления. * Сделаем расчет стоимости строительства для вашего участка. * Добавьте объявление в Избранное, чтобы не потерять этот уютный скандинавский проект!