Волоколамское ш., 29 км от МКАД
Истра-2 СНТ, Истра гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 03.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈296 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,78 млн → дом ≈1,52 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 51 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — есть; отопление — печь; в описании: скважина, колодец, септик (по описанию).
До ст. Лукино ≈1,7 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24336
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 296 094 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 777 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 523 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 844 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Истра-2 СНТ | 5,7 сот. | 1 250 000 | 219 298 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Истра-2 СНТ | 4,8 сот. | 1 485 000 | 309 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Истра-2 СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово д. | 6 сот. | 4 350 000 | 725 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Троицкий пос. | 6,5 сот. | 5 500 000 | 846 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ленинградец СНТ | 6 сот. | 5 500 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рефрижератор СНТ | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Искра СТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 7 999 000 | 1 333 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Качаброво д. | 11,1 сот. | 3 500 000 | 315 315 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 111 / 62 687 / 68 519 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 694 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 559 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 425 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 155 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 250 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 км | Сокол-3 ТСН | 45 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Лесная Быль СНТ | 49,5 м² | 6,1 сот. | 2 750 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Андреевское СНТ | 56,9 м² | 6,2 сот. | 3 800 000 | 66 784 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Рижская Роза ТСН | 54 м² | 7,8 сот. | 3 700 000 | 68 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Воскресенки д. | 33,5 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 62 687 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летняя дача рядом с лесом! Дачный дом: 45 кв. М., домик двухэтажный, щитовой. На первом этаже холл, кухня, гостиная (спальня), на втором этаже спальня. Коммуникации: электричество подключено, вода центральная летняя. По границе проходит газ, врезка без проблем. Отопление печь. Канализация просто слив воды с кухни. Туалет и душ уличный. Для круглогодичного проживания нужно копать колодец (скважину) и ставить септик. Участок: 6 соток, ухожен, есть газон, туи, садовые деревья и кустарники. Расположен по границе с лесом, заезд сделан с задней стороны, что дает возможность парковать несколько автомобилей не занимая участок. Инфраструктура: в 15 минутах пешком есть поселок, с магазином, спортплощадкой, школой и прочей инфраструктурой. Транспортная доступность: Добираться удобно по: Новорижскому шоссе или Волоколамскому шоссе! Ходит регулярный автобус в Истру (до остановки 15 минут пешком).