Объект №24332 · дом · снято

Волоколамское ш., 38 км от МКАД
Истра г., Истра гор. округ
Дом 32 м², участок 15 сот., 2025 год.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 01.04.2026.
Рейтинг 92/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈243 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 100 тыс.–257 тыс. ₽/м², медиана 179 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,82 млн / целевая ≈5,24 млн / пессимист. ≈4,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,77 млн ₽, маржа 38 %, ROI 61 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Истра ≈0,5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24332

Рейтинг 92/100 · уверенность 61 %

Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Дача на Новой Риге. По пути много магазинов, сыроварня, частные хозяйства продают домашние овощи, фрукты, соленья, грибы. Большой земельный участок правильной формы с небольшим новым домом без отделки. Частная собственность на дом и землю. Кадастровый номер участка: 50:08:0060213:1604. По запросу вышлю выписку из ЕГРН на жилой дом и земельный участок. Регистрация по месту жительства производится без проблем. Электричество 15 кВт, дорога. Планируется присоединение к деревне и догазификация наших домовладений. Все соседи очень приветливые. Поселок активно застраивается. Дорога подъездная к поселку строится по контракту, с тротуарами и освещением. В самом поселке уже есть дорога. Свежий воздух и природа, встречаются лоси. Есть возможность разделить участок на два, мы планировали так сделать, поэтому межевание произведено, точки отмечены. Участок сухой, местность очень перспективная. При необходимости легко сменить назначение участка, но надобности такой не было. Можно построить второй жилой дом.