Волоколамское ш., 45 км от МКАД
Автомобилист-1 СНТ, Истра гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 17.03.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 907 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,71 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −1,51 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 73 км ≈11,1 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24331
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 15.3 |
| торг | 5 | 67 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 180 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 907 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 243 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 860 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Татищево д. | 25 сот. | 2 150 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Татищево д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татищево д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Петрово д. | 6,1 сот. | 943 800 | 154 721 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Петрово д. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Петрово д. | 15 сот. | 8 990 000 | 599 333 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Петрово д. | 17,5 сот. | 2 720 000 | 155 429 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Петрово д. | 11,4 сот. | 3 600 000 | 315 789 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дружба-2 СНТ | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дружба-2 СНТ | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 52 500 / 81 429 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 711 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 575 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 440 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 169 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 508 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Озерки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Автомобилист-1 СНТ | 58 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 56 897 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Искра-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Васильевское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Негучь СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Жилкино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 134 615 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Лукша-1 СНТ | 45 м² | 6,8 сот. | 2 650 000 | 58 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Воскресенки СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 81 429 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Новорижские дачи КП | 63,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 44 164 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Холщевики-1 СНТ | 56,4 м² | 8,3 сот. | 5 200 000 | 92 199 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.03.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 26.08.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасное место для летнего отдыха, отличная экология и транспортная доступность, от Мкад 50 км по Новорижскому шоссе. Все интересующие вопросы по телефону.