Волоколамское ш., 39 км от МКАД
Поляна ДСК, Истра гор. округ
Дача 64,5 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 12.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈275 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,65 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 39 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,19 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −1,74 млн ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. Холщевики ≈5,3 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24330
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 275 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 650 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 256 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дубровское д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровское д. | 5 сот. | 3 200 000 | 640 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровское д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровское д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровское д. | 20,9 сот. | 19 200 000 | 918 660 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровское д. | 10 сот. | 1 370 000 | 137 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровское д. | 7 сот. | 1 265 000 | 180 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубровское д. | 16,7 сот. | 7 500 000 | 449 102 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Циклон СНТ | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубровское д. | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 190 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 571 / 47 482 / 50 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 656 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 523 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 390 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 125 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 742 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Лесное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Автомобилист-1 СНТ | 69,5 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 47 482 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Остоженка СТ | 73,2 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 88 798 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Газовик СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 64.5 м2 с кирпичными стенами, состоящая из 2 этажей. На первом этаже просторная комната, кухня, коридор, на втором спальня. Дом требует ремонта, что позволяет воплотить ваши дизайнерские идеи. На участке площадью 6 соток расположена зарегистрированная постройка в виде бани, идеально подходящая для отдыха на свежем воздухе. Участок окружён зеленью и деревьями, создавая атмосферу уединения и спокойствия. Межевание выполнено, установлен забор. Туалет только био. Есть центральное водоснабжение с апреля по октябрь. Газ проходит по границе участка, что упрощает подключение. Доступ к дому обеспечивается асфальтированной дорогой, а рядом находится магазин. Дом расположен в охраняемом Снт " Дубрава -1", что гарантирует тихую и спокойную жизнь. Отдельное внимание заслуживают соседи, многие живут круглый год. Рядом сыроварня Олега Сироты, магазины, рынок.