Волоколамское ш., 8 км от МКАД
Нахабино пгт, Красногорск гор. округ
Дом 46 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 64 %
Земля ≈529 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 3,7 млн → дом −504 тыс. ₽, −11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 62 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −867 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Нахабино ≈0,5 км по прямой; до МКАД 8 км, на машине ≈23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24328
Рейтинг 42/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 529 155 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 704 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −504 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −10 957 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Нахабино пгт | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нахабино пгт | 9,1 сот. | 8 000 000 | 879 121 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нахабино пгт | 7,7 сот. | 7 000 000 | 909 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нахабино пгт | 3,9 сот. | 8 500 000 | 2 179 487 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нахабино пгт | 4 сот. | 7 999 999 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нахабино пгт | 15 сот. | 18 999 900 | 1 266 660 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нахабино пгт | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 5 сот. | 13 500 000 | 2 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 8 сот. | 3 300 000 | 412 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нахабино пгт | 6,2 сот. | 6 800 000 | 1 096 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 000 / 70 833 / 104 027 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 341 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 174 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 007 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 673 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -867 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | 48 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.4 км | Тимошкино д. | 44,7 м² | 6,3 сот. | 4 650 000 | 104 027 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | 49 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 63 265 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19 км | Мамоново д. | 46 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 67 391 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Мамоново д. | 47 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 72 340 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Рузино д. | 54 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 138 889 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | 49 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.1 км | Рефрижератор СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 3 100 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Дольче Вита КП | 59,7 м² | 8 сот. | 12 100 000 | 202 680 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный участок с дачей на 7 сотках ровный, аккуратно огороженный забором, с круглогодичным подъездом, а значит, приезжать сюда можно в любое время года без лишних забот; сам дом одноэтажный, внутри две комнаты, которые ждут небольшого освежающего ремонта отличный повод добавить им вашего тепла и уюта; отопление электрическое, своя вода из колодца, септик на месте, всё необходимое для комфортной жизни уже продумано,; а транспортная доступность радует всего 7 минут спокойным шагом до Мцд Нахабино, так что до Москвы без пробок и нервотрёпки, при этом детский сад, школа, супермаркеты, аптеки и автобусные остановки буквально в двух шагах. Звоните, расскажу подробности и покажу всё в удобное для вас время!