Волоколамское ш., 42 км от МКАД
Воскресенки СНТ, Истра гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 908 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 58 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −752 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Холщевики ≈11,1 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24326
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 33 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 908 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 942 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 486 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Воскресенки д. | 7 сот. | 1 085 000 | 155 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воскресенки д. | 14 сот. | 3 780 000 | 270 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воскресенки д. | 11,8 сот. | 3 540 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воскресенки д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Татищево д. | 25 сот. | 2 150 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Дружба-2 СНТ | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Татищево д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дружба-2 СНТ | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Татищево д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дружба-2 СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 500 / 73 375 / 120 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 837 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 695 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 553 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 270 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -752 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Воскресенки-1-Сорокино СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Поляна ДСК | 40 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Лукша-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 2 770 000 | 69 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Мукомол-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Лукша-1 СНТ | 45 м² | 6,8 сот. | 2 650 000 | 58 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 850 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток (20х30), из построек на участке расположены дачный домик и сруб (оба строения оформлены как жилые дома). Участок ровный, сухой, с круглогодичным подъездом, многие соседи проживают в Снт постоянно. На участке имеются плодово-ягодные растения (малина, клубника, смородина, груша, яблоня), цветочные клумбы и теплица. Участок второй от въезда в Снт (автоматические ворота) и леса. Домик из бруса, стоит на кирпичных тумбах. В прошлом году пристроена терраса на свайном фундаменте. Крепкий, гнили нет. Вода из колодца через насосную станцию, электрический водонагреватель, душ в доме. Электричество 8 квт, счетчик, прямой договор с Россетями, сельский тариф. Отопления нет, только конвекторы. Сруб недоделан, использовался как склад-мастерская. При желании можно сделать хорошую баню. Все делал для себя, дача готова к спокойному отдыху. Торг при осмотре. Собственник, без обременений и прочего. Готов ответить на любые интересующие вопросы. Помощь в продаже не интересна, посредников просьба не беспокоить.