Волоколамское ш., 73 км от МКАД
Шишаиха д., Истра гор. округ
Дом 85 м², участок 6,4 сот., 2024 год.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 2,97 млн; первая цена 2,97 млн ₽ от 15.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 64/100 · уверенность 57 %
Земля ≈165 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 1,05 млн → дом ≈2,44 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 63 тыс.–224 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,82 млн / целевая ≈9,73 млн / пессимист. ≈8,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,98 млн ₽, маржа 46 %, ROI 85 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ядрошино ≈5,7 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24324
Рейтинг 64/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.6 |
| участок | 5 | 22 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 164 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 055 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 445 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 765 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шишаиха д. | 7,4 сот. | 1 150 000 | 155 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шишаиха д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шишаиха д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шишаиха д. | 15 сот. | 2 860 000 | 190 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишаиха д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишаиха д. | 7 сот. | 1 150 000 | 164 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишаиха д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишаиха д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шишаиха д. | 13,2 сот. | 3 300 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Долево д. | 36 сот. | 3 999 999 | 111 111 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 415 / 125 842 / 223 750 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 816 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 275 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 734 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 653 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 978 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 85 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Шишаиха КП да: «ванная» + «мебель» | 82,7 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 78 597 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Мартюшино д. да: «санузел» + «отделка» | 82 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 63 415 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Новопетровское с. да: «ванная» + «отделка» | 86 м² | 7 сот. | 9 800 000 | 113 953 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Якунино д. да: «ванной» + «ремонтом» | 86,4 м² | 6,8 сот. | 11 900 000 | 137 731 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Прилесные дачи КП да: «ванных» + «отделка» | 81 м² | 6 сот. | 7 150 000 | 88 272 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Истринские Сады КП да: «санузел» + «теплые полы» | 80 м² | 6 сот. | 17 900 000 | 223 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Новопетровское с. да: «ванных» + «отделкой» | 88 м² | 7 сот. | 10 000 000 | 113 636 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Ново-Петровское СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 7 сот. | 15 500 000 | 193 750 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Ново-Петровское СНТ да: «санузел» + «отделка» | 90 м² | 6 сот. | 17 530 000 | 194 778 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Истринские Сады КП да: «ванные» + «ремонт» | 90,2 м² | 7 сот. | 16 300 000 | 180 710 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 2 967 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 500 000 (+533 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер в базе: 10703915 Предлагается Вашему вниманию дом в Истринском районе КП Шишаиха! Идеальное место для тех, кто мечтает жить в уединении, окруженном природой, но при этом иметь доступ ко всем удобствам современной жизни. УЧАСТОК: Площадь - 6,4 соток. Категория земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования ИЖС. Все дороги в поселке отсыпаны гравием. Подъезд к территории поселка по асфальтированной дороге. РАСПОЛОЖЕНИЕ: 70 км от МКАД по Новорижскому шоссе. 9 км до ж/д станции Румянцево (Рижское направление МЖД). 7 минут до продуктового супермаркета. 30 минут до Истры, с её магазинами, школами, детскими садами и другой инфраструктурой. Код пользователя: 181828