Волоколамское ш., 38 км от МКАД
Разряд СТ, Истра гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 14.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Земля ≈186 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,11 млн → дом ≈1,89 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 55 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль −608 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чеховская ≈10,1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24323
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 519 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 113 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 887 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 740 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Разряд СТ | 6,7 сот. | 2 450 000 | 365 672 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечная Поляна СНТСН | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ламишино х. | 7 сот. | 4 290 000 | 612 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ламишино х. | 12 сот. | 3 480 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Ушаково д. | 10,6 сот. | 3 382 400 | 319 094 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Ушаково д. | 6,2 сот. | 1 084 160 | 174 865 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Ушаково д. | 14 сот. | 4 492 800 | 320 914 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Ушаково д. | 6,3 сот. | 1 669 500 | 265 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Ушаково д. | 6,7 сот. | 1 182 720 | 176 525 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большое Ушаково д. | 7,4 сот. | 1 302 400 | 176 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 66 000 / 150 628 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 677 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 493 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 309 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -608 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Торлопово СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 85 185 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Ушаково д. | 55,8 м² | 6 сот. | 5 690 000 | 101 971 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Шахтер СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 970 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Разряд СТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Огниково пос. | 50 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Карцево д. | 50 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большое Ушаково д. | 60 м² | 7,5 сот. | 3 900 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Дьяково д. | 51,2 м² | 7 сот. | 15 120 000 | 295 312 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Якунино д. | 47,8 м² | 6 сот. | 7 200 000 | 150 628 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фрунзенец СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 3 900 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Домик дачный, 5х5. Земли 6 соток, хозблок 15м. Кв. Рядом водохранилище.